tag:blogger.com,1999:blog-3070801116586656055.post1731180275279446500..comments2023-04-22T19:21:48.476+03:00Comments on מבצע ולדהיים: משברו של הדורמהטמהhttp://www.blogger.com/profile/16213168799069508480noreply@blogger.comBlogger10125tag:blogger.com,1999:blog-3070801116586656055.post-32910678106302718072017-06-19T00:20:37.552+03:002017-06-19T00:20:37.552+03:00גילוי נאות: אני שוכר דירה. מעולם לא השכרתי, מעולם ...גילוי נאות: אני שוכר דירה. מעולם לא השכרתי, מעולם לא הייתה דירה בבעלותי, וגם אף אחד מקרובי אינו משכיר.מהטמהhttps://www.blogger.com/profile/16213168799069508480noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3070801116586656055.post-76431860236108286592017-06-18T23:50:39.540+03:002017-06-18T23:50:39.540+03:00כפי שציינת חוק הגנת הדייר עדיין כבר אינו רלוונטי ל...כפי שציינת חוק הגנת הדייר עדיין כבר אינו רלוונטי לשוכרים כיום אך הוא רלוונטי מאוד כאשר אנו מסתכלים על המגמות בשיעור בעלי הדירות לעומת שיעור השוכרים לאורך השנים. <br />בנוסף החוק אינו רלוונטי למצב כיום ולכן שים לב שדיברתי גם על "הגנת הדייר" ועל כך שהיא עברה גלגולים שונים במהלך השנים בישראל. "הגנת הדייר" בישראל אינה מסתכמת רק ב"חוק הגנת הדייר" הישן והפחות רלוונטי אלא בחוקים ותקנות שונות. למשל החוק לפיו אסור לפנות שוכר בלי צו בית משפט הוא חוק המקרקעין. <br />http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4200411,00.html<br /><br /><br />הטענה שרוב מדינות המערב מיישמות פיקוח נוקשה על שכ"ד אינה נכונה. במדינות בהן כן מיושם פיקוח שכ"ד נוקשה התוצאות הן קשות מאוד. הכלכלן וולטר אי וויליאמס שחקר את הנושא אמר שהדרך הטובה ביותר להרוס עיר מלבד הפצצה אווירית היא פיקוח שכ"ד. הוא אולי מגזים אבל לא בהרבה כפי שניתן לראות כאן:<br />https://www.facebook.com/alon77g/posts/10155339768804581<br /><br /><br />הצפי שפיקוח על שכ"ד יהפוך את השכירות להרבה יותר אטרקטיבית ולכן שיעור יותר מהציבור יעדיף לשכור אינה מתממשת במציאות. במציאות פיקוח שכ"ד וחוקים ל"הגנת" הדייר, הופכים את ההשכרה להרבה פחות משתלמת ולכן פחות משקיעים בדירות למגורים והציבור נדחק לבעלות על דירות. קח למשל את רומניה. הציבור הרומני כמעט ואינו שוכר כלל בהשוואה לשאר העולם. המאמר הזה מאוניברסיטת ברמן סוקר את מצב הדיור ברומניה ומציין את ביטול הפיקוח על שכ"ד בשנות ה-90 כגורם שהפך את השכירות לנפוצה יותר מכפי שהייתה. הפיקוח הנוקשה הוא זה שהוביל את רומניה לשיעורי שכירות נמוכים כל כך.<br />http://www.tenlaw.uni-bremen.de/Brochures/RomaniaBrochure_09052014.pdf<br /><br />מנגד, בקצה השני של הטבלה, ניתן למצוא את שוויץ עם שיעורי הבעלות הנמוכים ביותר ושיעורי השכירות הגבוהים ביותר. במחקר הבא החוקרים מציינים את הפיקוח הרך והגמיש על שכ"ד כאחד הגורמים לפופולריות של אופציית השכירות<br />https://sites.tufts.edu/uep284chsustainabilities/files/2015/11/Home-ownership-and-rent-control-in-Switzerland.pdf<br /><br /><br />לגבי הגרף שהבאת, זו עובדה חותכת ובלתי ניתנת להכחשה שמחירי הדירות עלו מאז 2009. הנה גרף אחר שמראה גם את מחירי השכ"ד. הגרף העליון הוא מחירי הדירות לעומת השכר והגרף התחתון הוא מחירי השכירות לעומת השכר.<br />http://www.buatnadlan.com/wp-content/uploads/2017/05/Picture1.pngמהטמהhttps://www.blogger.com/profile/16213168799069508480noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3070801116586656055.post-45456257461981722592017-06-18T12:02:45.838+03:002017-06-18T12:02:45.838+03:00https://netunim.wordpress.com/tag/%D7%93%D7%99%D7%...https://netunim.wordpress.com/tag/%D7%93%D7%99%D7%95%D7%A8/<br />הגרף הראשון רלבנטי לעניינו - מראה שבשנים האחרונות (מאז 2009) מחירי הדיור התנתקו מהשכר, בניגוד ל- 15 שנים הקודמות מ-1993-2008. Giladhttps://www.blogger.com/profile/11416727611224899973noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3070801116586656055.post-80278438880431278582017-06-18T10:38:42.423+03:002017-06-18T10:38:42.423+03:00בהמשך לתגובה הקודמת: חוק הגנת הדייר לא רלבנטי כבר ...בהמשך לתגובה הקודמת: חוק הגנת הדייר לא רלבנטי כבר שנים. כל חוזה שכירות סטנדרטי כולל סעיף המחריג אותו מהחוזה. מה שקרה זה שהחוק הזה היה יותר מידי מרחיק לכת לטובת הדייר, ובסופו של דבר דה פקטו הוא בוטל וכיום אין הגנה כלל בשוק השכירות. להלן ציטוט רלבטי לחוק מאתר ilaw:<br />"החוק לא חל בכלל (גם בלי התנאה) (סעיף 14(א) לחוק)–המקרה הנפוץ הוא בתים שנבנו לאחר 1968.<br />החוק חל אלא אם מתנים על כך בחוזה (סעיף 16 לחוק) –מצב שבו אם מדובר בשכירות קצרה של חלק מדירה, ניתן להתנות שהחוק לא יחול (שימו לב: חלק מדירה).<br /> <br />החוק לא חל, אלא אם מתנים בחוזה שיחול (סעיף 9 לחוק) – §9 מדבר על מצב בו דירה הייתה פנויה ב-1968, וכאן אם הצדדים רוצים ליצור דיירות מוגנת, הם יכולים להחליט על זה (ובלבד שהדירה נבנתה לפני 1968).<br />אז מה למדנו?<br />ברוב המקרים, גם ככה החוק לא חל היות ומעטים הבתים שנבנו לפני 1968 וכך הם גם רשומים עד היום במרשם המקרקעין (טאבו)."Giladhttps://www.blogger.com/profile/11416727611224899973noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3070801116586656055.post-56022701954901069952017-06-18T10:32:33.441+03:002017-06-18T10:32:33.441+03:00מהטממה שוב תודה, אני נהנה מאוד לקרוא את התייחסותך ...מהטממה שוב תודה, אני נהנה מאוד לקרוא את התייחסותך (כמו גם את הפוסטים עצמם - מצויינים...). סתם מסקרנות - האם אתה חוקר/חקרת כלכלת נדל"ן?<br />הבעיה העיקרית עם הנקודה שהעלת מסתתרת בגוף התייחסותך.<br />השכירות ברובו המכריע של המערב מפוקחת בנוקשות ע"י המדינה. בגרמניה ובריטניה קשה (לטוב ולרע) להוציא דיירים, ולא ניתן להעלות מחירים באופן לא פרופרוציונלי וכן קיימים כללים לגבי מהי דירה ראויה. הפיקוח הזה מביא למצב בו לא ממש כלכלי לרכוש דירה. האלטרנטיבה בשכירות היא במחירים נוחים יותר. לעומת זאת בישראל, נכון שמחירי השכירות מפגרים אחר בועת מחירי הנכסים, אבל עדיין ההעלאה במקרים רבים היא בלתי מבוקרת (שוכרים שנאלצים לעבוד דירה חווים עליה של עשרות % בשכ"ד כל מספר שנים), אין אלטרנטיבה ארוכת טווח (נכון להיום - ויקח הרבה זמן עד שתהיה), וככה כל בעל דירה שהבת שלו מתחתנת יכול תוך כמה חודשים להוציא דיירים, ולבסוף מצב דירות רבות מושכרות הוא ירוד בלשון המעטה. לכן בגדול הטבלה משקרת כי היא לא מראה מה איכות האלטרנטיבה לבעלות. מעבר לזה בכל אירופה יש אלטרנטיבות שהן מעין בעלות או רמת ביניים שלה שכנראה לא משוקללות בטבלה (אם הניחוש שלי נכון - מדובר רק בבעלות פרטית). בבריטניה למשל בתים משותפים רבים מוחזקים בידי קולקטיביים בהם חברים הדיירים בלבד. כלומר קיימת מעין בעלות משותפת על הנכסים, אמנם אינה פרטית אבל בכל זאת סוג של בעלות שלא משתקפת בטבלה ותופסת עשרות % מהשוק.Giladhttps://www.blogger.com/profile/11416727611224899973noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3070801116586656055.post-8936601851562917762017-06-17T23:20:10.115+03:002017-06-17T23:20:10.115+03:00אני מקבל את ההערות על חלקן יש לי רמות שונות של הסת...אני מקבל את ההערות על חלקן יש לי רמות שונות של הסתייגויות שאינן חשובות מספיק כדי לפתוח אותן. <br /><br />אני כן רוצה לדבר על שיעור הבעלות על דירות. אני לא משוכנע ששיעור בעלות על דירות הוא מדד שצריך לתת לו חשיבות רבה כל כך או בכלל. <br />הבט ברשימת המדינות לפי שיעור הבעלות על דירות.<br />https://en.wikipedia.org/wiki/List_of_countries_by_home_ownership_rate<br />בעשיריה הראשונה אין אף מדינה שהיינו רוצים להידמות לה מבחינת כלכלה ואיכות חיים. מדינות כמו רומניה, קובה וקרואטיה. יוצאת דופן היא סינגפור, שם קיימת התערבות ממשלתית חזקה מאוד בסבסוד דירות. אגב, גם הסוציאליסטים וגם הליברלים לא יגנו על הסבסוד הסינגפורי לפיו ככל שאדם יותר עשיר הוא יקבל יותר סבסוד.<br />בתחתית הרשימה לעומת זאת תמצא את המדינות בהן איכות החיים והרווחה הכלכלית הן מושא לקנאה. מדינות כמו שוויץ, הונג-קונג וגרמניה, בהן שיעור הבעלות על דירות נמוך מאוד בהשוואה לישראל. <br /><br />יותר מזאת, ניתן לטעון כי שיעור הבעלות הגבוה בדירות מעיד דווקא על בעיה. חוק התוצאות הבלתי צפויות נקרא גם אפקט הקוברה בעקבות מקרה בו בזמן השלטון הבריטי בהודו הבריטים שילמו לכל מי שיביא נחש קוברה במטרה שכך יצמצמו את אוכלוסיית הקוברות ויקטינו את מספר מקרי ההכשה. ההודים החלו לגדל קוברות במטרה למסור אותם לבריטים ולהרוויח. זה נגד לחלוטין את המטרה של הקטנת הסיכון ובמקום דילול אוכלוסיית הקוברות החוק הביא לגידולה. כשהבינו זאת הבריטים הפסיקו לשלם ואז ההודים שיחררו את הקוברות שגידלו. כך יצא שההתערבות במטרה לפתור בעיה רק החמירה אותה באופן מאוד משמעותי. המונח "אפקט הקוברה" מתייחס לרוב לחקיקה שמחמירה את הבעיה שהיא באה לפתור או לחילופין יוצרת בעיות קשות לא פחות.<br /><br />חוק הגנת הדייר בישראל עבר גלגולים רבים. תחילתו במהלך מלחמת העולם השנייה בה השלטונות הבריטים בא"י הפנו את כל תוצרת המלט וחומרי הבניין למאמץ המלחמתי וכדי להתמודד עם המחסור בבניית דירות בארץ חוקקו חוק שאוסר על פינוי דיירים ועל העלאת שכר הדירה. החוק הפך את ההשכרה ללא משתלמת בעליל. המשכיר ידע שלא יוכל לפנות דייר ולא יוכל להעלות את שכר הדירה גם אם האינפלציה תשתולל ואכן תוך כמה שנים השכירות המוקפאת ששילמו הדיירים הייתה נמוכה באופן מגוחך תודות לערך המטבע הפוחת. מי שיכל להרשות לעצמו לקנות קנה ומי שלא יכל להרשות לעצמו לקנות דירה לא הצליח למצוא מי שישכיר לו. <br />זה מצב שיוצר תמריץ מעוות לקנות דירות פשוט כיוון שהוא מצמצם את האפשרות לשכור.<br />"הגנת הדייר" עברה גלגולים שונים לאורך ההיסטוריה של ישראל אך בעיקר הלכה לכיוון של הקלה בהתערבות. אף על פי כן החוק עדיין "מגן" בדרכים לא סבירות על הדייר הישראלי.למשל בשום תנאי אסור לפנות דייר ששהה בדירה מעל פרק זמן מסוים ללא צו בית משפט. דוגמא שתבהיר את האבסורד: אם שהית בחו"ל תקופה של חודשיים ובזמן הזה מישהו פרץ לביתך והתגורר בו אסור לך לפנות אותו ללא צו בית משפט. <br /><br />החוקים ש"מגנים" על הדייר יוצרים סיכון מוגבר עבור המשכיר. התמריץ להשכיר יורד ולכן פחות אנשים משכירים ואלו שמשכירים עושים זאת במחיר גבוה יותר. כך מצטמצם הפער בין עלות שכירות לעלות רכישה. כלומר החוק שגורם לכך שפחות משתלם להשכיר גורם לכך שבסופו של דבר פחות משתלם לשכור. לכן גם כל כך מקובל בישראל לחשוב על שכירות ככסף שהלך לפח.<br /><br />וכל זה מחזיר אותי לנקודה ששיעור בעלות על דירות נראה כמדד לא רלוונטי לאיכות חיים ורווחה כלכלית. נראה שהמתאם הוא אפילו שלילימהטמהhttps://www.blogger.com/profile/16213168799069508480noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3070801116586656055.post-14717192533704728502017-06-17T21:43:09.614+03:002017-06-17T21:43:09.614+03:00Gilad17 ביוני 2017 בשעה 21:36
מהטמה, תודה מעניין מ...Gilad17 ביוני 2017 בשעה 21:36<br />מהטמה, תודה מעניין מאוד. השכלתי.<br />באשר לטענת המפתח שלך שהריבית היום מאפשרת החזרים סבירים (ולכן המשבר העכשיוי פחות חמור מבעבר)לדעתי היא מתעלמת מכמה דברים חשובים:<br />1) המשכנתאות הנפוצות בשנים האחרונות כוללות מרכיב משתנה תלוי ריבית במשק.לרוב הוא בערך שני שליש (שליש פריים ושליש ריבית משתנה כל כמה שנים). לכן הן צפויות להתייקר מאוד בשנים הקרובות ולהפוך את ההתחייבות למשהו שקשה מאוד עד בלתי אפשרי לעמוד בו (כלומר- חלק מהקושי פשות דחוי).<br />2)הגובה של המשכנאות היום הוא מפלצתי. מייצג רמת סיכון גבוהה משמעותית ביחס המקרה ההפוך שבו ריבית המשכנתא גבוהה אבל הקרן נמוכה יחסית כי המחירים נמוכים יותר.גם בגלל שבארץ המשכנתאות הן כידוע נונ-ריקורס (אי אפשר למחוק וגם בגלל הנקודה השלישית לנלן:<br />3) במקרה ההפוך (לעיל) יש סיכוי טוב להקלה משמעותית כשיורדת הריבית או האנפלציה שוחקת את המשכנתא כפי שאכן היה. כמעט כולם 'מיחזרו' את משכנתתם בסוף העשור הקודם.<br />4)בניגוד למצב ההפוך מאוד קשה היום להגיע להון העצמי במיוחד אם אין לך הורים שנותנים או ירושה. המחירים הגבוהים דורשים הון עצמי שהוא בעליל גבוה ללא פרופורציה לשכר, הרבה יותר מדורות קודמים. ההוכחה לכך היא מקדם מספר המשכורות החציוניות לדירה חציונית שחצה מזמן את ה 200. <br />5) הסטטיסטיקה היום מראה בברור נסיגה בשיעור הבעלות על דירות: היפוך מגמה של ממש ביחס לעבר.הדבר בולט במיוחד לדור הצעיר (עד 40) שם שיעור הבעלות צנח מסיביבות ה 50 ומשהו לש- 30 ומשהו.<br />6) יש מדדים כמותיים ליכולת /קלות רכישת דירה חלקם מפורסמים עי בנק ישראל. אפשר להעזר בהם כדי לעקוב אחר המגמות (הצעה בחבד- אין לי מושג מה איזה מגמה נראה שם)Giladhttps://www.blogger.com/profile/11416727611224899973noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3070801116586656055.post-64301714691904262802017-06-17T21:36:30.717+03:002017-06-17T21:36:30.717+03:00תגובה זו הוסרה על ידי המחבר.Giladhttps://www.blogger.com/profile/11416727611224899973noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3070801116586656055.post-27076164512421777712016-04-11T18:47:44.048+03:002016-04-11T18:47:44.048+03:00אם כבר מדברים על "טיעון קש" בוא נזכיר מה...אם כבר מדברים על "טיעון קש" בוא נזכיר מה פירוש הדבר (מתוך ויקיפדיה):<br />"בשימוש רטורי וככשל לוגי בלתי-פורמלי, דחליל או איש קש הוא נקודת מבט שנוצרה במכוון כדי להביס בקלות טיעון. יוצר טיעון דחלילי אינו משקף בצורה מדויקת את הטיעון הטוב ביותר של יריבו אלא מסיח או מעוות אותו כך שעמדת היריב נראית חלשה או מגוחכת."<br /><br />תרשה לי לפשט את ההגדרה ולחלק אותה לשניים: לתקוף טיעון קש (טיעון דחלילי) פירושו 1.לתקוף טיעון שהצד השני כלל אינו טוען. 2.לתקוף את הטיעון החלש והמגוחך ביותר שהצד השני מציע.<br /><br />הכתבות המובאות כאן בהחלט מציינות את מחירי הדירות כטיעון בגוף הכתבה ועל אחת כמה וכמה בטוקבקים. בנוסף הרשומה הזו בכלל התחילה את דרכה כתגובה בדיון עם חברים. רק אחרי שכתבתי את הדברים הסקתי שאותו הנושא מתאים לבלוג עם קצת עריכה. שמעתי את הטיעון הזה לא מעט בשיחות פרטיות. מכאן שהנושא של הפוסט בהחלט לא מתאים להגדרה הראשונה שהגדרתי לטיעון קש. לא מדובר בטיעון מומצא אלא בטיעון מאוד נפוץ.<br /><br />לגבי ההגדרה השנייה, אם כוונתך שזה טיעון קש כיוון שמלכתחילה הטיעון הנדון לגבי הנדל"ן מגוחך לחלוטין ומופרך מיסודו, אז אני שמח מאוד לשמוע את זה. אולי בפוסט הזה ציינתי את המובן מאליו ובכל זאת, בגדול, עדיין אני די מרוצה מהפוסט שמונה את משברי הנדל"ן של העבר, נותן קצת מידע על מקורותיהם ואזכורים למשברים בתרבות הפופולרית.<br /><br />ישנה בעיה נוספת עם כל עניין הדחליל ("טיעון קש"). אפשר לשלוף את קלף ה"דחליל" כל אימת שהטוען ממולך לא מתייחס לנושא עליו אתה רוצה לדבר. לא רק שאפשר, אלא שאני רואה את זה קורה כל הזמן (בדיוני פייסבוק למשל).<br /><br />לגבי בטחון תעסוקתי. בוא נקרא לילד בשמו. כשאומרים בטחון תעסוקתי מתכוונים לקביעות. יש עיוות מסויים באמירה הכללית שפעם היה בטחון תעסוקתי. כי זה פשוט לא נכון. האמירה הנכונה היא - פעם היה בטחון תעסוקתי ל*אנשים מסויימים*. שזה גם המצב היום. לדוגמא בעבר אם היית חבר קיבוץ, היה לך בטחון תעסוקתי כי הקיבוץ דאג לך לתעסוקה והמדינה דאגה לסבסד את הקיבוץ. עובדי מדינה, חברות ממשלתיות ושאר עובדים מאוגדים, נהנו אז ונהנים היום מבטחון תעסוקתי, כלומר, קביעות. הקביעות הזו היא אחת הצרות של המשק הישראלי. בפועל עובדים עם קביעות פשוט לא עובדים או במקרה הטוב עובדים ב-30% או 50% תפוקה. אני אומר זאת כעדות ממקור ראשון. בנוסף, כל מי שאני מכיר שעובד במקומות הללו שבהם יש לעובדים קביעות אומר את אותם הדברים. ואני לא מאשים אותם בכלל. אפילו לא קצת. זאת התגובה הטבעית ביותר לתמריץ השלילי שנקרא קביעות. במקרים רבים ארגון שלעובדיו יש קביעות, מעסיק עובדי קבלן בשכר גבוה ובתנאים מעולים ובמקרים מסוימים אפילו בעלויות שכר גבוהות מהותית מעלות עובד רגיל וזה עדיין משתלם למעסיק מהסיבה היחידה שהעובדים עם הקביעות לא עובדים. תאר לעצמך שמחר בבוקר מחוקקים חוק המעניק לכולם קביעות. אם אכן יאכף חוק כזה מדובר במתכון בטוח לדרדור הכלכלה באופן דרמטי.<br />פרופ' עומר מואב ועופר כהן כתבו על כך מאמר בו הם מדגימים, בין השאר, כי דווקא במודל הדני (פלקסיקיוריטי) בו אין קביעות, העובדים חשים יותר בטחון תעסוקתי. <br />http://www2.warwick.ac.uk/fac/soc/economics/staff/omoav/papers/tch31moav-cohen_fin.pdf<br /><br />יש מה לתקן בכלכלה הישראלית, אך הרחבת הקביעות היא קלקול. עלינו ללמוד מהכלכלות המתקדמות ולא מהכלכלות המפגרות.מהטמהhttps://www.blogger.com/profile/16213168799069508480noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3070801116586656055.post-21475111244384693052016-04-11T16:46:47.533+03:002016-04-11T16:46:47.533+03:00אני מסכים איתך, אבל אתה תוקף טיעון קש.
הטענה העיקר...אני מסכים איתך, אבל אתה תוקף טיעון קש.<br />הטענה העיקרית היא שלדור הנוכחי קשה יותר בגלל המבנה השונה והארעי יותר של שוק העבודה, ולא דווקא בגלל מחירי הדיור.<br />זאת אומרת - קשה למצוא עבודה בשכר גבוה עם קביעות. כנראה בעיקר בעיתונים.<br /><br /><br />Anonymousnoreply@blogger.com